（原标题：广州“330”楼市新政后解读：个人卖房周期升至3.5-6年）

3月30日晚广州出台了《关于进一步加强房地产市场调控的通知》(以下简称“通知”),主要对住房限购、信贷、商服类房地产项目等多维度进行深化管理,继“318新政”后对楼市再下一剂猛药。

从最近广州一二手成交数据来看,新政出台后成交量出现一定回落,价格变化基本保持稳定态势,说明317新政对于市场已起到一定影响作用;在维护广州房地产市场和谐稳定,进一步“封堵”投机行为的背景下,广州330新政作为317政策的有力补充而出台。

首限二手交易 延长转手时间抑制投机

330新政最值得关注的一点是延长了住宅转手的时间,通过这一渠道来抑制投机。根据《通知》要求,居民家庭新购买的住房,须取得不动产证满2年后方可转让或办理析产手续;企事业单位、社会组织等法人单位新购买的住房,须取得不动产证满3年后方可转让。

据了解,对于一手住宅而言,不动产证出具时间为交楼后的半年至2年,具体视乎项目以及有关部门审批情况而定,而目前一手项目一般交楼时间约1-2年,换言之330新政后一手个人业主欲出售单位,短则需要1年(交楼)+半年(出证)+2年(满2)=3年半,长则需要2年(交楼)+2年(出证)+2年(满2)=6年或以上;而按照上述公式计算,法人单位欲出售其购入一手住宅则需要4年半至7年或以上。

对于二手住宅而言,不动产证出具时间一般为过户时间,因此个人出售二手住宅需要2年或以上。

严格房贷条件 封堵投机行为

新政后,离婚买房不再是获取购房名额的捷径,高比例首付或成为部分购房者的拦路虎。

离异1年内购房,即使名下无房无贷款记录(或已还清),购买普通住宅仍然需要5成首付,同时利率需上浮10%。至少离异1年后购买普通住宅,并在名下无房无贷款记录的情况下,才能够将首付降低至3成;若无房但有贷款记录,首付仍需4成,执行基准利率。

住房赠与方面的规定也是本次330新政的重要内容之一。

330新政之前,赠与人无需满2年亦可购房,受赠人无需按照限购政策可直接接受赠与;新政后赠与人须满2年后方可再次购买住房;接受住房赠与的,须符合本市的现行限购政策。不难发现,新政前部分家庭可以通过直系亲属之间的赠与短时间内“腾出”购房名额,330新政则填补了这一漏洞。

此前,利用父母、子女名额购房来突破限贷政策等“漏洞”,是不少投机者的做法。新政对此进行查漏补缺,要求对已成年、未就业、没有固定收入且还款资金来源于其他共同还款人的借款人,进一步严格住房贷款条件。

即使借款人及共同还款人名下均无房无贷款记录,购买普通住宅首付仍需五成,若共同还款人名下有房并有未还清贷款记录,则需七成首付。此外,利率全部上浮10%。

增城从化限购外地客 成交量或出现小幅回落

330新政后,广州9区和增城、从化2区限购分开,增城从化有房并不影响其余9区的购房名额,但是,广州11区作为整体在限贷方面“认房”。

也就是说,在增城和从化有房产,购房者在其余9区的贷款条件将受到影响:

在增城和从化有1套房的,9区内虽然可以再购2套,但第一套首付50%-70%,第二套停贷,需全款购房;在增城和从化有2套房的,9区内也可再购买2套,但全部需要全款购房。

317新政后成为香饽饽的增城好景不长,330行政对增城及从化的外地购房者采取了限购,广州中原研究部认为,新政将起到一定降温作用,减少投资投机的可能性,预期未来一段时间将会出现价稳成交量小幅回落的市况。

不过,目前广州一手住宅库存不足,如增城、黄埔等成交热区消化周期不足3个月,中原研究部认为,供小于求,价格仍有变动空间。

首次限制商服类项目 对广州商办市场影响巨大

根据中原研究部数据,2016年来市场热度升温,公寓项目承接住宅限购转置的投资需求,2017年成交量再创新高,且近几年市场成交保持高位。

2017年第一季度,广州超20个商办项目新批预售,供应超9500套。从各项目的预售单位面积看,40-60平方米的小面积是目前一手商办市场主力户型。截至3月30日,一季度已取得预售证但未入市销售的商办项目共计12个,总货量多达5312套,而新政要求“一手商服类物业只能出售给法人单位作为商业、办公使用,再次转让时也只能出售给法人单位”,这一规定对此类物业的销售打击较大。

商服类包含商业、办公,也即商铺、写字楼、公寓物业全部限制个人购买。此次新政控制源头,直指小面积物业,禁止开发或改造成居住用途项目,尤其是公寓。

同时,新政对转让也作出了规定,新政后,一手商服类项目销售对象只能是法人单位,再次转让也只能卖给法人单位;新政实施前,购买的商服类项目可转让给个人,但个人再次转让需取得不动产证满2年,且只能转让给法人单位。

新政出台后,在3月30号之前购买的二手商住类项目,可以转让给法人单位,也可以转让给个人。在此之后接手二手的个人,取得不动产证满2年后,才能再次转让,并且只能转让给法人单位。

业内认为,这一举措将降温近几年过热的广州公寓市场投资,限制个人购买商办物业,对广州商办市场影响巨大。至于对商铺写字楼投资的“误伤”,事实上由于法人单位应对风险能力更大,更有利市场健康发展。

从长远来看,新政实施将夯实商业办公的本质属性,对房地产市场健康以及广州的城市发展都会产生深远意义。

中原研究部判断,商办物业成交量将会急降,二季度价格微跌但会逐渐趋稳。

申请贷款公积金连缴时间延长

3月31日傍晚,广州住房公积金管理中心发布通知称,将对楼市加强进一步调控。广州市户籍职工必须连续足额缴存1年及以上,方可申请个人住房公积金贷款,非广州市户籍则为2年及以上。

在此前,广州市不区分户籍,连续足额缴满6个月,即可申请公积金贷款。新政策针对本市户籍需增加6个月,非本市户籍增加18个月。